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销售额增长乏力短债增加 景瑞控股频借信托融资“输血”

信托理财 新闻资讯 2020-08-13 8 0
    一边是销售额增长乏力,一边是短债大幅增加,景瑞控股只能将希望寄托于信托等外部融资渠道。
    《中国科技投资》杨春霞
    今年5月20日,景瑞控股(01862.hk)旗下地产公司宁波梅山保税港区腾业企业管理有限公司(下称“宁波梅山”)以总价5.89亿元竞得松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块,折合楼面价24493元/㎡。
    该项目为景瑞控股今年以来为数不多的拿地项目之一。据记者统计,2020年景瑞控股在公开招拍挂市场上拿地仅3宗,分别落子太仓、萧山和松江,共计耗资约20亿元,未到达其既定30-40亿的上半年投资计划。
    近日,记者了解到景瑞控股正在为松江项目寻求资金,其中上海爱建信托有限责任公司(下称“爱建信托”)通过发行“投资类集合信托计划”为其募资3.18亿元,双方约定爱建信托将优先于银行开发贷退出,收益为7.8%外加超额收益。
    官网显示,景瑞控股于1993年成立于上海,旗下设有优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大业务平台,以房地产资产管理为核心业务,截至2019年,景瑞控股规模不足300亿元。
    01
    信托融资“输血”
    7月10日,上海爱建信托发行了一款“爱建共赢景瑞上海松江项目集合资金信托计划”,募资规模3.18亿元,用于认购有限合伙企业优先级LP份额。此外,景瑞控股或其关联方出资3.2118亿元,认购有限合伙企业劣后级LP份额。
    该信托计划指出,有限合伙企业总规模不超过6.3918亿元,除却318万元用于支付相关费用,剩余的6.36亿元向“宁波梅山保税港区景凯投资管理有限公司”受让其对平台公司“宁波梅山”的股权投资及股东借款。
    值得注意的是,在上述信托计划中约定,爱建信托将作为优先级股权,享有优先分红的权利,而项目公司母公司作为劣后级股权获得剩余收益,承担更大风险。这在业内看来,是典型的涉嫌“明股实债”的操作手法。
    “银行开发贷会在18-24个月,退出时间在我们后面,还款顺序(依次是)信托资金本息、银行贷款、景瑞本息、超额收益”,一位爱建信托工作人员告诉记者,甚至银行开发贷退出也在该信托计划之后。
    上海松江项目具体指的是景瑞控股今年5月份所拿地块项目。5月20日,景瑞控股旗下宁波梅山以总价5.89亿元竞得松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块,折合楼面价24493元/㎡。
    “没有额度了,项目比较好,这周只有2300万,已经被约完了”,7月20日,上述爱建信托工作人员告诉记者,据该工作人员透露,松江项目将于今年10月份开工,2021年3月预售。
    松江项目引入爱建信托并非个例,据上述爱建信托工作人员透露,在今年3月份,景瑞控股南京项目亦是同样的操作方法,募资规模为4.8亿元。南京项目具体指的是南京浦口G35地块,系景瑞控股2019年7月入股招商蛇口旗下南京悦盛房地产开发有限公司所得。
    此外,记者注意到,2020年6月11日,用益信托网披露一款名为“AQ540号(景瑞重庆)集合资金信托计划”显示在售。也就是说,短短几个月时间,景瑞控股多次通过信托渠道融资,且涉嫌“明股实债”的操作手法频繁出现。
    为何频繁以涉嫌“明股实债”手法信托融资?《中国科技投资》记者致函景瑞控股,截至发稿,对方未予以回应。
    频繁借信托渠道融资背后,景瑞控股的短债大幅增加。根据年报,截至2019年末,景瑞控股未偿还借款为190亿元,较上一年增加3.04亿元,其中一年以内到期借款则由上一年的66.83亿元增加至93.98亿元,占未偿还借款总额的49.5%,同比增长了13.8个百分点。不过,2019年景瑞控股持有在手现金137.5亿元,能覆盖其同期短期债务。
    02
    销售额增长乏力
    公开资料显示,景瑞控股于1993年成立于上海,2015年提出向多元化定制化生活服务提供商战略转型,并在2016年提出向“大资产管理”的模式转型,以求加速轻资产发展,此后形成了优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大业务平台。
    如今五年过去,景瑞控股转型成效并不佳。根据2019年年报,景瑞控股营业收入为132.85亿元,较上一年增长17.9%;而期内净利润为12.85亿元,同比减少1.4%,出现增收不增利的现象。此外,毛利率也同比下降2.4个百分点至20.2%,而据克而瑞数据,2019年50家典型上市房企的加权平均毛利率为29.9%。
    在总营收中,其物业收入为123.66亿元,占比93.1%,较上年还提升了0.4个百分点。也就是说,转型5年后,房地产业务销售收入仍是景瑞控股最主要的收入来源,其他几大多元化业务模块规模依然较小。
    一个需要注意的现象是,景瑞控股的销售额在2019年出现停滞。根据年报,2019年景瑞控股完成合约销售额251.6亿元,同比下降0.3%,未能完成其当年280亿元的规模目标。
    进入2020年,叠加疫情的因素,景瑞控股的销售额更是雪上加霜。根据景瑞控股近期披露的经营报告,2020年前7月,景瑞控股实现96.58亿销售额。若以上一年251亿销售额为参考,仅完成38.48%。若按上一年280亿目标来算,则完成34.49%。
    也就是说,对于现阶段的景瑞控股来说,一边是大幅增加的短债债务,另一边是增长乏力的销售额。知名地产分析师严跃进认为,销售数据增速受影响,会给企业资金方面带来压力,从实际情况看,各类融资方面的动作,最终都需要一个强健的销售业绩做支持。
    此外,严跃进指出,销售数据表现不好,说明节奏是比较慢的,这是此类企业所需要关注的内容。“实际上和其拿地节奏较慢有关,或者说企业需要快马加鞭,否则业绩拉升是有阻力的”,严跃进对记者说道。
    据媒体报道,2019年末,景瑞控股的总土地储备为471万平方米。在今年业绩会上,景瑞控股创始人、联席主席兼首席执行官闫浩曾说,今年景瑞的全年投资计划在90亿至110亿左右,其中上半年拿地金额在30-40亿元。
    不过,据记者不完全统计,2020年以来至发稿前,景瑞控股仅耗资不到20亿元拿地,拿地仅3宗,其中就包括上述信托计划中的募资用款项目松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块。
    未完成上半年投资计划是何原因?是否因资金紧张而主动减少拿地?《中国科技投资》记者致函景瑞控股,对方未予以回应。