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北京信托-锦星财富137号天润乌蒙水乡项目

信托理财 新闻资讯 2020-08-14 16 0

天润总部大楼北京二环外建国门IFC大厦抵押,满足债权地产432融资原则,开发商企业内负债率60%远低于行业平均值,充足风控,综合管理!

【北京信托-锦星财富137号天润乌蒙水乡项目】

【规模】5亿,首次融资2亿

【期限】24月

【付息】半年付息

【收益率】100万-300万-500万-1000万-2000万:7.7%-8.0%-8.1%-8.2%-8.3%(具体待募集公告发出后确认)

【产品结构及风控】

信托资金用于受让昭通保润置业发展有限公司(以下简称“保润置业”)所有的天润乌蒙水乡项目土地及对应资产的收益权,最终用于符合“四三二”条件的项目开发建设,保润置业到期回购特定资产收益权。天润乌蒙水乡项目位于云南省昭通市昭阳区西南二环,乌蒙水乡公园两侧,项目总占地429亩,其中水体面积约280亩,自然环境优越,属于中高端改善性住宅地产项目,一期楼盘疫情期间去化客观,竞品少,需求市场大。


实际交易对手:天润集团形成天润置地(国家一级房地产开发资质)、天润资管、天润物业、天润投资四大板块,北京持有型物业约60万平米,年租金收益达10亿元左右。截止2019年底企业内总资产约300亿元,净资产约120亿元,资产负债率约60%,不是头部地产商,实属区域性地产商,企业结构简单,负债低于地产商平均水平。


增信措施:

1、乌蒙水乡项目土地第一顺位抵押,抵押率不超过50%;

2、天润置地集团持有的保润置业60%股权提供质押担保(剩余股权由当地政府部门持有);

3、天润置地集团实际控制人夫妇提供连带责任保证担保;

4、天润置地集团提供连带责任保证担保;

5、本项目与天润负责开发的杭州西麓府项目联动,杭州西麓府项目为本项目提供连带责任保证担保,如杭州西麓府项目结束(明年结束)则相应担保措施进行平移(管理季报到时会涉及说明)。

6、天润主要核心资产位于北京建国门IFC大厦A座及B座评估值约150亿,均第二顺位抵押至受托人名下(第一顺位抵押在银行,五折抵押),未直接抵押在此项目,抵押在天润张家港(苏州县级市)项目中,对应主债权15亿(考虑7折变现,二抵价值约30亿,抵押率约50%),总部大厦不三抵。商业地产不同于住宅,开发建设好,一般都会抵押在银行,获取低息经营性物业贷款。由于是北京信托战略合作伙伴,张家港项目结束后不会解压,会加入到届时募资的新项目或追加到本项目中,视未来标的楼盘去化而定。历史合作四个楼盘,均如期兑付或运营正常。受托人可有效实现对天润核心资产的控制。