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万向信托产品延期背后:“股权”担保价值存疑

信托理财 新闻资讯 2020-08-15 23 0
    来历:我国运营报社
    本报实习记者王晓珊记者陈嘉玲广州报导
    近来,万向信任股份有限公司(以下简称“万向信任”)发布了一则关于中梁地产基金8号项目调集信任方案(以下简称“8号信任方案”)延期工作的回应阐明。
    在回应阐明中,万向信任标明,本次延期决议非因买卖对手呈现违约而决议延期,而是归纳考虑项目实践和出资者利益,并依据信任文件约好而作出的受托人勤勉尽职行为。
    《我国运营报》记者整理万向信任年报发现,近年来,其地产出资占比逐年添加,与之对应的是,万向信任触及房地产项目的法令诉讼事例也呈上升态势。
    融资方资金富余?
    据了解,8号信任方案于2018年6月8日建议建立,融资总规划为7.6亿元,信任资金以“债款+股权”方法投进,分为优先级I类、优先级II类和劣后级(中梁地产指定主体以债款认购),本次优先II级征集1亿元,预期收益8.2%~9%,并顺便必定起浮收益,资金用于向杭州正悦实业有限公司(以下简称“杭州正悦实业”)发放项目并购告贷及权益类出资款,信任资金以“债款+股权”方法投进。
    7月31日,有出资者标明,8号信任方案呈现延期。中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁控股”,02772.HK)随即回应称,公司正常履约且资金富余。
    万向信任随即于7月31日也发布状况阐明,标明信任方案运作正常,买卖对手中梁地产正常履约,其间债款类均正常还本付息,股权性质的权益出资,因项目去化没有到达约好份额,公司归纳考虑及信任约好而作出延期决议,将该部分出资期限均延伸至2021年7月31日,延期组织契合信任文件约好。
    记者以出资者从万向信任客服问询有关状况,对方标明8号信任方案尽管延期,但归于两边合同约好条件内的延期。“两边签订合一起有设置相应约好条款,若产生万向信任以为不契合出资者利益的工作,可经两边洽谈进行延期以维护出资者利益。”
    8号信任方案有关材料显现,该信任方案的风控办法为:1.姑苏工业园区华成房地产开发有限公司及实践操控人杨剑供给最高额确保担保;2.浙江中悦梁商置业有限公司以其持有的福建家景置业有限公司(项目公司)悉数股权质押;3.福建家景置业有限公司以其名下土地,进行分阶段典当,对应动态典当率(告贷余额/典当物价值)不超越70%,典当物价值算计9.15亿元。
    天眼查显现,2020年6月30日,杭州正悦实业持有的福建家景置业悉数股权已被冻住,履行法院为温州市龙湾区人民法院,冻住期限为3年,股权数额为11000万元,而这笔股权已于2020年6月5日质押给万向信任。
    榜首还款来历缺乏
    追溯万向信任与中梁控股过往发现,两者近年来协作较为严密。
    揭露信息显现,中梁地产于2019年7月在港股主板上市,在公司上市前一年,万向信任在9个月内向中梁控股输血12次,融资本钱在9.5%~14%之间。其间杭州正悦实业曾在协作中屡次呈现,天眼查信息显现,该公司现在共有7笔股权质押,质权人均为万向信任。
    中梁控股2019年年报显现,其加权均匀实践债款本钱为9.4%,远高于干流上市房企6.07%的均匀水平,融资途径首要为传统银行信贷、债券融资、信任以及内部融资系统。
    不仅如此,中梁控股境外还有4只存续债券,规划为11亿美元,其间一笔于2021年9月26日到期的4亿美元收据融资本钱高达11.5%,该笔存续债券到期日与8号信任方案最新到期日仅相隔2个月。
    依据中梁控股招股阐明书,2016年以来,公司成绩高速开展,到了2019年,公司完成运营收入566.4亿元,同比添加87.5%;完成归母净利润38.34亿元,同比添加98.05%,成绩增速有所放缓。此外,中梁地产出售金额占比最高的城市等级为三线城市,合约出售金额百分比为52.6%,公司在一线城市没有相关布局。
    值得重视的是,中梁地产成绩暴升背面,却难以掩盖其运营性现金流呈现净流出的状况,其2019年该目标净额为-203.29亿元,标明公司运营获现才能欠佳,对负债和利息的保证才能继续恶化。
    此外,中梁控股现金活动性趋紧,未来或许导致短期偿债危险剧增。到2019年年底,中梁控股活动负债有1840.18亿元,其间短期假贷215.03亿元,但其账上现金及现金等价物仅有149.56亿元,缺乏以掩盖一年内到期的短期债款。
    信任职业人士指出,现在房地产项目最大的危险仍然来自商场危险,项目去化率缺乏,即信任项目榜首还款来历不行,而万向信任在阐明书中提及“因项目去化没有到达约好份额”,证明该项目实践中必定呈现了一些问题。未来中梁地产能否按期兑付,还要看该项目地产未来卖得怎么,或者是中梁地产能否填上窟窿。
    股权质押含义不大
    工商材料显现,万向信任现有股东为我国万向控股有限公司、浙江烟草出资办理有限责任公司、北京中邮财物办理有限公司、巨化集团公司、浙江省金融控股有限公司,其间我国万向控股有限公司持股份额为76.5%,为公司榜首大股东。
    近年来,万向信任散布在房地产业的信任财物事务占比快速添加,2019年超越50%,为50.78%。
    万向信任年报数据显现,2017年~2019年,万向信任散布在房地产业的信任财物金额分别为427.64亿元、569.28亿元、679.49亿元,占比分别为22.49%、35.32%和50.78%。
    与之相对的是,进入2020年以来,万向信任与房地产出资相关的法令纠纷急剧添加。
    据记者不完全统计,到8月11日,本年我国裁判文书网共发布了6份与万向信任相关的金融告贷或债款转让的法令文书,较往年有添加趋势,其间5份文书显现万向信任触及土地质押和股权质押,年利率为11.38%~24%。
    信任职业人士告知记者,因为近年来监管收紧,依据《关于信任公司房地产信任事务危险提示的告诉》,信任房地产项目需求满意“四三二”的要求,即(1)四证完全,即用款项目一起具有《不动产权证》《建造用地规划许可证》《建造工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》;(2)作为融资方的房地产企业就用款项目已投入资金契合30%的自有资金最低份额要求;(3)融资方或其控股股东具有二级及以上的房地产开发资质。信任公司为了躲避监管,一般地产类信任会加上股权出资。
    与此一起,信任方案也会采纳相应的风控办法。通常状况下,信任公司会要求项目公司剩下股权进行质押,别的项目公司实控人或母公司等会供给连带确保担保、地产项目进行典当等,终究经过原股东回购股权或信任公司对外转让股权等方法退出。
    不过,也有信任职业人士以为,房地产企业多是高杠杆运作,一旦项目运营呈现问题,信任公司持有的股权实践上价值不大,房地产项目首要风控办法仍是在于土地和在建工程。
    (修改:郑利鹏校正:彭玉凤)