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信托有抵押就稳了吗?

相信很多信托投资者都有过这样的经历和感受:当每次向信托公司问及产品风险时,得到的回复基本都是产品的抵押物充足,能够充分覆盖项目风险。继而给投资者展示抵押物的评估价值能超越项目金额的数倍。而这些抵押物绝大多数都是固定资产,尤其以房产和土地居多,当然也包括工商企业类项目用“黄金”做抵押的。


对于此类现象,有业内人士称其为“抵押物信仰”,甚至可以称之为“房地产抵押信仰”。


但随着近年来金融活动的复杂性增强、房地产调控的深入和工商企业的大环境影响等等,使得“抵押物信仰”连连折戟。


信托公司遇险经历


ZC信托30亿的矿产信托事件仍在很多人的脑海中尚未消逝,但之后仍然接连踩雷。18年仍看到有投资者在ZC信托办公楼前拉横幅,该纠纷涉及到的是一款6年前就已到期但违约的产品。近两年,来自中国裁判文书网的一个裁判文书再次披露中诚信托的另一个产品纠纷,这个产品纠纷追踪起来也有3年之久了,涉及到重庆典雅房地产。


这两个产品纠纷有个共同点,就是抵押物均为房地产,但在处置抵押物时均遇到了棘手麻烦,使得抵押物虽然看起来足值,但是却难以处置兑现。


事实上,当一家信托公司曝出踩雷某项目时,往往能看到该项目还会牵连到更多的金融机构。在重庆典雅房地产上栽跟头的不止ZC信托,至少还有厦门信托、西部信托、长安信托、陕国投信托等4家信托公司陷入其中。关于抵押物我们又了解多少呢?


首先要关注抵押物的合法性


信托产品中主要的抵押类型有土地抵押、在建工程抵押和房产抵押。在实际运用中,我们要注意哪些内容。


《物权法》第一百八十条 抵押财产范围

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

(一)建筑物和其他土地附着物;

(二)建设用地使用权;

(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(四)生产设备、原材料、半成品、产品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通运输工具;

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。


《物权法》第一百八十四条 规定下列财产禁止抵押

(一)土地所有权;

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。


对于法律规定可以抵押的物品,经双方协商一致,签订抵押合同即可生效。对于不得抵押的物品,要严格按照规定执行,不可心存侥幸,否则会导致抵押行为无效,影响债权实现。


判断抵押物是否到项目中


抵押物是否真的的抵押到项目中了是判断抵押这种风控措施效力最核心的一点了,如果抵押物都没真正抵押过来,后面的抵押物顺位、估值等一系列问题都无从谈起。


怎么判断抵押物已经抵押到项目中了呢?看抵押权证!


抵押权证是什么?抵押权证是去国土资源局或者不动产登记中心办理抵押登记的时候,颁发的一个盖红章的证,因为在我国抵押权是登记产生的,只有抵押权证才能证明抵押物抵押到本项目中,如果发生纠纷需要通过法律途径处置,有了抵押权证就拥有了优先的抵押权。具体如下图所示:



如果只有抵押合同,并不能算是有真正的抵押。很多项目里基本只提供一个抵押权人和抵押方签订的一个抵押合同,实际上只有一个抵押合同并不能证明抵押物真正抵押过来了,合规的手续是双方签订完抵押合同之后,再去国土资源局或者不动产登记中心办理抵押权证。


判断抵押是否重复抵押?


抵押物是可以重复抵押的,尤其是数值较大的抵押物。这提醒了我们投资人,一定要核实好项目中的抵押物是否多次抵押。如下图所示该抵押物未设定抵押,说明该抵押物的第一顺位为本项目。一般关于抵押物情况,均会在项目尽调中给与说明。



如果有多次抵押,本项目是第几顺位受偿人就比较重要了。如果抵押物已经第一顺位抵押给他人,项目如果发生风险?第二顺位抵押在计算抵押率是需要剔除第一顺位担保的金额,按抵押物剩余部分价值计算抵押率。


而且清偿时第一顺位有优先受偿权,第二顺位需要等到第一顺位清偿完之后才能获得赔偿,如果第一顺位债务过多或者抵押物贬值了,到第二顺位债权人可能没有足值的抵押物可处置,没有真正起到风控的作用。


信托返点网观点


按照以上三点,首先要识别抵押物的合法性,其次要判断抵押物是否到项目中去,最后要判断抵押物的是否存在重复抵押,方能保障抵押物在风控中起到应有的作用。目前的信托市场中带有抵押的政信项目确实可以让人眼前一亮,但是千万不要过度被抵押物迷惑,陷入抵押物陷阱而忽视融资主体的优劣。


因为在政信项目中土地抵押多为划拨土地,并未真正落实招拍挂的手续,将抵押物落实到项目中去。信托公司选择与政信融资方合作,要求土地抵押,更多的是加强与当地政府间的联系。在发生风险时真正依靠处置土地抵押来进行回款的几率更小。


浙江、江苏的政信项目几乎不会出现带土地抵押的信托项目,但不可否认在相比其他地区政信项目时,更具有区位上的优势,长期良好的信誉获得了金融机构的认可。虽不具备土地抵押物,但依然不可否认其为优质项目。作为投资者要理清思路,第一要考虑的是融资主体的好坏,其关系到最终能否顺利履约回款,其次考虑的是风控手段和抵押物的优劣,毕竟如果一个项目要靠抵押物来回款,那么往往事与愿违,金凰珠宝黄金抵押就是一个很好的例子。