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盐城市大丰区区域债务情况统计分析

一、 区域经济
 
大丰区,江苏省盐城市市辖区,大丰地处黄海之滨,江苏省东部、盐城市南部,位于北纬32°5633°36′,东经120°13120°56,东临黄海,西连兴化市,南与东台市接壤,北与盐城市亭湖区交界,拥有112公里长的海岸线,总面积3059平方千米。

       大丰于19425月始设县,19518月更名为大丰县。19968月撤销大丰县,设立县级大丰市。20158月,撤销县级大丰市,设立盐城市大丰区。截至2018年末,大丰区辖大中、丰华2个街道,新丰镇、草堰镇、白驹镇、刘庄镇、西团镇、小海镇、大桥镇、草庙镇、万盈镇、南阳镇、三龙镇11个镇,另有1个经济技术开发区、1个海洋经济综合开发区。境内有上海农场、川东农场、海丰农场等上海市属农场3家和东坝头农场、大中农场、方强农场等江苏省属农场3家。人口总量继续下降。2019年末,全区户籍人口70.66万人,比上年减少4301人。其中,城镇人口46.13万人,农村人口24.54万人。
经济保持稳定增长。2019年,全区实现地区生产总值654.88亿元,按可比价计算,同比增长5.1%。其中,第一产业增加值88.72亿元,同比增长3.0%;第二产业增加值228.17亿元,同比增长1.4%;第三产业增加值337.99亿元,同比增长8.3%,增幅列盐城市首位。人均GDP93581元,同比增长5.3%。产业结构持续优化,2019年全区三次产业比重调整为13.6:34.8:51.6,其中第三产业比重提高1.4个百分点,比盐城市平均水平高4.1个百分点。

 
二、地方财政
 
 大丰区位于盐城东南方向临海区域,2015年由县级市改为盐城市大丰区,地区经济发展水平良好,2018年大丰区完成地区生产总值699.93亿元,区域内同级别排名第二,仅次于东台市。同年全区完成一般公共预算收入55.13亿元,其中税收收入44.95亿元,占比81.53%;转移性收入为33.21亿元;政府性基金收入完成21.30亿元,其中土地出让收入19.63亿元,占比92.16%。整体而言大丰区地方政府财政收入能力较强,收入来源以税收收入为主, 结构较为稳定。

       2018年末大丰区地方政府债务余额为71.29亿元,近几年地方政府公开债务呈稳定增长趋势,但负债率维持在10%左右,表明地方政府债务规模较小;同期大丰区综合财力核算为109.64亿元,债务率为65.02%呈增长趋势,但仍处在较低水平。综上所述,盐城市地方政府财政收入能力较强,收入来源稳定,政府公开债务规模小,地方政府偿债压力较小。
 
三、 城投平台
 
1.      城投平台概况
 
2.      债务详情统计
 
存量有息负债分类情况
2.2到期债务统计

 债务水平分析
 
       大丰地区区级城投平台共8家,其中发债主体3家,已知公司财报数据平台为以上4家,属大丰地区主要城投平台,有息负债合计522.25亿元,(有息负债+政府公开债务)/综合财力=5.41,债务规模处于较高水平。

报告期至2021年底期间,4家平台到期有息负债合计384.07亿元,占有息负债总额的73.54%,其中到期银行借款合计205.42亿元占比53.48%、债券到期53.51亿元占比13.93%、信托借款89.59亿元占比23.33%、租赁融资到期27.82亿元占比7.24%,其他借款到期7.73亿元主要为资管、保理公司借款。

整体而言大丰区地区城投平台债务总量庞大,债务到期在近几年间十分集中,地方隐性债务负担沉重。四家城投平台到期债务十分集中,其中海港集团、大丰城建、兴城投资至2021年期间内到期债务规模均在公司有息负债70%以上。到期债务构成中海港集团非标融资最少,仅占到期债务的7.31%;兴城投资到期非标融资占比最高。
 
四、 土地出让状况
 
受国家宏观政策和当前环境的影响,大丰区房地产行业销售处于低迷状态,在“房子是用来住的,不是用来炒的背景下,大丰区近两年房地产减少投资并去库存,促进房地产业健康发展,2015-2017年,大丰区几乎没有新的商业用地拍出,直到2017年底DF新拍六块土地;另一方面,从项目数来看,目前一套表中房地产开发项目84个,较去年底98个项目减少14个;从项目完成进度来看,84个项目有44家已经完成计划总投资的80%以上, 完成50%以上的项目66个,可见大部分项目工程都接近尾声,房地产发展后劲尚不足。
商品房价格持续走高。2018以来,国家出台了一系列的房地产政策来阻止房地产价格的继续上涨,但全区商品住宅销售均价从20175019/㎡,上涨到20186110/㎡,同比增长21.7%。原因一是开发商拿地价格较高,建筑成本上升;二是大丰区地理位置好,发展较快,房价相对市中心的价格还是偏低,因此大丰区商品房销售一直平稳增长,进而带动了房价的走高。


       20198月至 20205月,大丰区房价走势存在较大变化,2020年以来地区房市处于下降状态,对大丰区未来土地出让市场构成较大负面影响。

       根据大丰区自然资源和规划局公司2019年大丰区土地一级市场出让情况,全年土地出让总价为20.69亿元;2020年以来一级市场发生的土地交易共计6笔,合计金额3.23亿元。
       最近一笔商住用地拍卖发生于2019年1220日,竞得单位为盐城市大丰区振城建设有限公司,出让面积48561平方米,总价7800万元,单价为107.07万元/亩。