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不要买这个购物中心房地产投资信托基金的破产弹跳

信托理财 新闻资讯 2020-08-24 19 0
    商场老板CBL&Associates(纽约证券交易所代码:CBL)一直在苦苦挣扎。结果,自从当前局势袭击美国以来,它就一直濒临破产边缘。
    上周三,房地产投资信托基金承认了不可避免的情况。CBL发布了一份新闻稿,称其已与大多数无担保债务持有人签订了重组支持协议,要求该公司在10月1日之前申请破产保护。到星期四结束时,其大部分涨幅均已上升。
    宣布破产的公司的股价飙升在2020年变得非常普遍。这种特殊的反弹不像许多次那样不合理,因为CBL表示,破产后当前的股东仍将拥有公司的一部分。尽管如此,投资者应继续避开CBL。
    减债计划
    近年来,CBL的净营业收入(NOI)一直在自由下降,这是因为众所周知的不利因素导致封闭式购物中心,特别是构成CBL大部分投资组合的中低档物业。尽管该公司一直在努力减少债务,但情况太少了,为时已晚。申请破产保护的目的是减少CBL的义务,以使REIT处于可持续的基础上。
    重组支持协议要求将公司近14亿美元的无抵押债务换成5000万美元的现金,5亿美元的债务与10%的息票(由CBL剩余的未支配财产担保)以及重组后的公司90%的股权。此举将使公司的债务减少近9亿美元。
    破产程序还将消除CBL的优先股(面值超过6亿美元),以换取少量新股本。但是,鉴于CBL去年年底已经暂停了其优先股的股息分配,因此此举的影响较小。
    股东(或潜在股东)的底线是CBL普通股和优先股的持有人将拆分重组后公司的10%股份。该拆分的确切细节仍在协商中。如果无担保债权人收回了大部分或全部本金,他们还将获得认股权证,这将使他们有更大份额的CBL新股权。
    业务逆风是惊人的
    较小的债务负担将改善CBL的问题,但不能解决业务的潜在问题。近几个月来,CBL排名前25位的租户中有3位已申请破产保护:AscenaRetail,JCPenney和GNC。其他许多值得关注的大型购物中心零售商也宣布破产。许多尚未宣布破产的CBL关键租户计划在未来几年内大幅缩减规模,尤其是通过关闭CBL众多购物中心等低生产率中心的商店来实现。
    因此,CBL预计其核心物业的调整后NOI将从去年相同物业的5.47亿美元降至2021年的4.5亿美元。鉴于与大流行相关的破产和商店倒闭的浪潮不断,这似乎也很雄心勃勃。如果NOI持续下跌,CBL最终可能会再次陷入麻烦,无法支撑其债务负担。
    至关重要的是,当百货商店等主要承租人关闭时,购物中心内较小的内部承租人通常可以援引共同租赁条款,以使他们能够降低租金,甚至提早终止合同。CBL仍在其前四名主力租户中开设了130多家百货商店-其中一家破产(JCPenney),而其中一家信用评级获得穆迪(Belk)糟糕的Caa1信用评级-因此,这里的风险很大。
    新股本可能价值不高
    除了即将破产的申请外,避免CBL的原因之一是,尽管普通股和优先股股东将获得重组后公司股票的10%,但CBL尚未决定如何在各种股票之间进行分配。从理论上讲,优先股优先于普通股,因此应该获得大部分新股本。
    然而,即使普通股股东获得了该公司新股的5%,那仍将使CBL股份成为一笔不小的交易。根据该股近期的交易价格近0.20美元,CBL的稀释后市值约为4000万美元。新公司的估值必须为8亿美元。在计入新的5亿美元有担保债务和所需的债务摊销款后,这将是其2021年预计现金流量的近10倍。
    随着中型购物中心(CBL的核心业务)的下滑仍在加速,这种估值似乎不太可能实现。讨价还价的投资者应该在别处寻找良好的交易。